Metade dos imóveis no Brasil possui algum tipo de irregularidade. Não basta ter um contrato, uma escritura, para ser dono de um imóvel. Dono é quem está no registro imobiliário, ou seja, a pessoa que consta na matrícula do cartório de registro de imóveis.
As irregularidades não se restringem ao proprietário do bem. Elas podem incluir construções não devidamente averbadas na matrícula, transações de compra e venda não registradas, aquisições realizadas por meio de contratos de gaveta, ausência de lavratura de escritura pública e registro, dentre outros.
Quando essas questões surgem em vida, lidar com elas já não é uma tarefa fácil.
Imagine então quando o proprietário do imóvel falece e os herdeiros descobrem que a propriedade está registrada em nome de outra pessoa, que não há matrícula para o imóvel, ou ainda pior, que a aquisição foi feita de forma regular, mas o vendedor não formalizou a escritura pública.
O primeiro passo a ser realizado pelos herdeiros é identificar a natureza da irregularidade, pois muitas vezes é possível resolver o problema de forma mais “simples” do que se imagina.
É importante destacar que tentar resolver essas questões de forma inadequada pode demandar muito trabalho no futuro, caso não seja buscada a orientação de um profissional qualificado.
Lidar com imóveis irregulares em um processo de inventário requer atenção aos prazos, ao pagamento de impostos e, principalmente, à escolha da abordagem correta para regularizar e partilhar o patrimônio herdado.
Existem basicamente quatro opções para resolver essas irregularidades:
1. Irregularidades menos graves: Nesses casos, os herdeiros abrem o processo de inventário e, após a nomeação do inventariante, algumas questões podem ser resolvidas por ele mesmo, como abrir matrícula para imóveis que só possuem transcrição, resolver pendências relacionadas ao IPTU, ITR, INCRA, requerer averbação de benfeitorias na matrícula do imóvel e notificar o vendedor para formalizar a escritura pública. Embora essas irregularidades possam ser resolvidas sem grandes complicações, é fundamental contar com a assessoria de um profissional especializado.
2. Inventário da posse: Em alguns casos, o falecido pode não ser o proprietário registral do imóvel, apesar de residir nele por um longo período. Se não houver documentação comprovando a compra do imóvel, os herdeiros podem iniciar um processo de inventário da posse, visando regularizá-lo posteriormente, possivelmente por meio da usucapião. No entanto, é essencial analisar se essa é a melhor opção, pois o inventário é geralmente o método adequado para transferir os bens do falecido para os herdeiros, e a usucapião deve ser considerada como último recurso.
3. Adjudicação compulsória: Em situações em que o falecido adquiriu um imóvel, mas o vendedor não formalizou a escritura definitiva, os herdeiros podem buscar a adjudicação compulsória. Isso ocorre quando os herdeiros podem comprovar o pagamento do imóvel e a existência de um contrato de promessa de compra e venda válido. Nesses casos, eles têm o direito de exigir a escritura pública definitiva para transferir o imóvel.
4. Usucapião: A usucapião é considerada a última opção, pois permite adquirir a propriedade de forma originária, sem pagar impostos. É indicada quando não é possível transferir o imóvel por meio nenhuma das opções anteriores e quando os requisitos para usucapião são atendidos.
Independentemente da abordagem escolhida, é altamente recomendável buscar assistência jurídica especializada. Identificar a melhor forma de resolver as irregularidades dos imóveis deixados pelo falecido exige conhecimento técnico e expertise, garantindo uma abordagem eficaz, correta e financeiramente viável.
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